¿Se puede vender una propiedad sin realizar la sucesión?

Saber si se puede vender un inmueble heredado sin tener que realizar la Sucesión es una de las consultas más habituales. La respuesta es SI, pero hay que tener en cuenta varios aspectos legales para no cometer errores.

Primer punto, debemos tener en cuenta que en nuestro Régimen Civil solo puede vender un bien inmueble quien resulte ser el Titular Registral ante el Registro de la Propiedad Inmueble.

Cuando una persona fallece, permanece siendo el Titular a los efectos registrales, sin perjuicio de que ahora sus herederos son los nuevos propietarios del bien inmueble.

Para que los herederos puedan vender el bien inmueble heredado deben iniciar la Sucesión, de modo que un Juez los declare herederos y ordene la inscripción a su nombre ante el Registro de la Propiedad Inmueble.

Ahora bien, existen vías legales para que los herederos puedan vender los bienes heredados antes de iniciar la sucesión, una vez que está iniciada o al finalizarla. Se describen, los detalles y beneficios de cada operación.

1. ANTES DE INICIAR LA SUCESIÓN se denomina “Cesión de Derechos Hereditarios” y debe instrumentarse a través de Escritura Pública (es decir, requiere de la intervención obligatoria de un Escribano Público).

   Los herederos («Cedentes») transfieren los derechos que les corresponden en la herencia al comprador («Cesionario») a cambio de una contraprestación en dinero («Precio»).

   Su principal ventaja es que para realizarla no es necesario iniciar la Sucesión, sino que puede realizarse desde que el mismo momento del fallecimiento del causante.

   A cambio del dinero, los herederos deben entregar al Cesionario todos los documentos probatorios del derecho cedido o una copia certificada de ellos (Partida de Defunción, Partida de Matrimonio, Partidas de Nacimiento, Escritura de Compraventa, etc). Con la documentación recibida, el comprador queda habilitado para iniciar la Sucesión y solicitar la inscripción a su nombre de los bienes cedidos.

   En la mayoría de las ocasiones, es la opción más conveniente, ya que si bien el comprador tiene en cuenta los gastos de la Sucesión al realizar la oferta, los herederos cobran el dinero de inmediato, sin tener que esperar los prolongados tiempos ni afrontar los gastos del proceso judicial. Ahora bien, para no sufrir una disminución considerable del precio de venta, es importante que todos los herederos estén de acuerdo.

2. CUANDO LA SUCESIÓN ESTÁ INICIADA, debemos distinguir si en el proceso sucesorio se ha dictado la Declaratoria de Herederos.

   Para el caso de que aún no se haya dictado, la circunstancia es análoga a la situación descripta anteriormente, ya que los herederos deben ceder los derechos que tienen sobre los bienes que forman parte de la herencia.

   En el caso de que, si se haya dictado la Declaratoria de Herederos, la situación cambia radicalmente, ya que a partir de ese momento procesal se puede solicitar judicialmente la inscripción de los bienes inmuebles a nombre de los herederos.

   En circunstancias habituales, un bien inmueble se inscribiría dos veces. La primera vez, como una transmisión de derechos de la persona fallecida (Titular Registral) hacia sus herederos, para luego realizar una nueva transferencia de derechos de los herederos (nuevos Titulares Registrales) en favor de los nuevos compradores (“Tracto Sucesivo”). En esta modalidad de venta indirecta, deben abonarse dos veces los gastos de escrituración, inscripción, tasas y aranceles registrales.

   Ahora bien, si los herederos han decidido vender el bien de manera inmediata, la opción más conveniente resulta ser realizar la Compraventa por “Tracto Abreviado”. En este caso, los bienes se inscriben una sola vez en el Registro de la Propiedad Inmueble y directamente a nombre de los compradores, por lo que a través de esta modalidad de venta directa los gastos de escrituración, inscripción, tasas y aranceles registrales se abonarían una sola vez.

3. FINALIZADA LA SUCESIÓN E INSCRIPTOS LOS BIENES INMUEBLES, se tratará de una “Compraventa”, ya que una vez que los bienes inmuebles son inscriptos a nombre de los herederos, éstos pueden disponer de ellos libremente tal y como si los hubieran comprado conjuntamente.

Si te gustó este contenido te recomendamos que nos sigas en Instagram, Facebook y en nuestra web. De esa manera, además de conocer nuestro trabajo, vas a poder ver de qué manera elaboramos contenido e indagar en nuestra estrategia de marketing.

Si te quedó alguna duda y querés recibir atención personalizada, escribinos al whatsapp de Urbana. ¡También podés comentar tus dudas e indicarnos sobre qué otros temas querés que escribamos!

Visítanos en Urbana y ver las propiedades disponibles...