18/06/2020
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Nueva Ley de Alquileres
El jueves pasado 11/06 el Congreso de la Nación sancionó un proyecto de ley que modifica y complementa la regulación de los alquileres del Código Civil y Comercial de la Nación. El proyecto entrará en vigencia en los próximos días, cuando sea publicado en el Boletín Oficial.
Las modificaciones son sustanciales. Algunas aplican solo a las locaciones para vivienda mientras que otras aplican también a las locaciones comerciales. Más allá de las críticas que se han escuchado, muchas de las cuales son razonables, el proyecto también contiene algunos aciertos. Entre las modificaciones más relevantes se destacan las siguientes:
Indexación. Se permite el ajuste del precio de los alquileres, configurando una nueva excepción a la prohibición "general" de indexar que se mantiene vigente desde la época de la convertibilidad. El ajuste permitido varía si se trata de locaciones para vivienda o locaciones comerciales.
En las locaciones para vivienda debe aplicarse anualmente un índice conformado por el IPC y la "remuneración imponible promedio de los trabajadores estables" (RIPTE) que deberá ser elaborado por el BCRA. El alquiler debe fijarse como "valor único y por períodos mensuales", lo que implica que no pueden pactarse alquileres escalonados como es usual hacer.
Al respecto, hubiese sido conveniente que se permitan actualizaciones semestrales y no solo anuales dado el contexto inflacionario.
Por otro lado, tendrían que haberse contemplado las distintas realidades de los locadores y locatarios.
De lo contrario, por ejemplo, va a estarse aplicando el mismo régimen a un alquiler de un pequeño departamento, en el cual quizás tenga sentido la fijación de un índice por ley para proteger a un inquilino con poco poder de negociación, que a un alquiler de un inmueble de lujo, en el cual las partes deberían tener mayor libertad para fijar el ajuste que desean.
Dicho todo esto, siempre y cuando el índice refleje la inflación real, la modificación parece un avance.
Actualmente para intentar actualizar los contratos muchas veces se fijan alquileres escalonados; en ocasiones estos terminan no reflejando la inflación real, perjudicando en algunas oportunidades al locador y en otras al locatario. También ahora se usan otros mecanismos de actualización (p. ej. solicitar presupuestos a inmobiliarias para renegociar el precio) que son de dudosa validez y efectividad.
En las locaciones comerciales, por su parte, no se define un índice específico, por lo cual locador y locatario pueden convenir el ajuste que les convenga. La modificación en este aspecto resulta positiva y da mayor libertad a contratantes que se desempeñan en un ámbito comercial y que hoy también tienen que recurrir a distintos mecanismos de actualización de dudosa validez y efectividad.
Nada cambió respecto a la posibilidad de fijar alquileres en dólares (más allá de las restricciones cambiarias que todos conocemos), lo que suele hacerse en algunos alquileres de alto valor.
Plazo mínimo y renovación. Se amplía el plazo mínimo legal de dos a tres años tanto para las locaciones comerciales como para vivienda.
Además de ello, en las locaciones destinadas a vivienda, dentro de los tres meses anteriores a la terminación, cualquiera de las partes puede convocar a la otra parte para negociar una prórroga en un plazo no mayor a 15 días.
En caso de silencio o negativa del locador el locatario puede terminar el contrato anticipadamente sin penalidad. Esto da cierto "margen de maniobra" a los inquilinos, que muchas veces tienen que esperar a que esté por finalizar el contrato para resolver su situación, además de pagar una penalidad si no pueden renovar y necesitan entonces terminar el contrato con una mínima anticipación, por ejemplo para mudarse.
Rescisión anticipada. Se mantiene el mismo régimen de rescisión anticipada luego de transcurridos seis meses de contrato. Pero se agrega que en el caso de las locaciones destinadas a vivienda cuando la rescisión se notifica con tres meses de anticipación o más –habiendo transcurridos al menos seis meses de contrato– no corresponde el pago de indemnización alguna.