Mercado Inmobiliario 2025 (Primer trimestre)

Informe: Estadísticas del Mercado Inmobiliario en la Provincia de Buenos Aires y Tres Arroyos (Enero - Marzo 2025)

1. Contexto General

El mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires ha mostrado signos de recuperación sostenida desde mediados de 2024, impulsado por factores como la estabilidad cambiaria, el regreso de los créditos hipotecarios y políticas como el blanqueo de capitales. Esta tendencia, que comenzó a consolidarse en la segunda mitad de 2024, parece haber continuado en el primer trimestre de 2025, según las proyecciones y el comportamiento observado en los meses previos.

2. Ventas de Inmuebles

• Cantidad de Escrituras: En diciembre de 2024, la provincia de Buenos Aires registró 19.513 escrituras de compraventa, un aumento interanual del 48,6% respecto a diciembre de 2023 (según datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires). Este fue el mejor diciembre en seis años, lo que sugiere un cierre de año sólido. Para el primer trimestre de 2025, aunque no hay datos exactos disponibles al 6 de abril, las estimaciones basadas en la tendencia alcista indican que las compraventas podrían haberse mantenido en un rango elevado, posiblemente entre 15.000 y 18.000 escrituras mensuales. Enero suele ser un mes más lento debido a las vacaciones, pero el dinamismo observado en 2024 (con un promedio mensual superior a 10.000 operaciones) sugiere que el trimestre pudo cerrar con un total aproximado de 45.000 a 50.000 escrituras.

• Comparación Interanual: En 2024, de enero a agosto, se registraron 61.078 compraventas, un 12,8% más que las 54.141 del mismo período en 2023. Si esta tendencia se mantuvo, el primer trimestre de 2025 podría reflejar un crecimiento interanual de al menos un 20-30% respecto a enero-marzo de 2024, impulsado por la mayor accesibilidad al crédito y la confianza en el mercado.

• Tipos de Propiedades Más Vendidas: Las casas en barrios cerrados y suburbanos (como en Pilar, Tigre y City Bell) y los departamentos en áreas semiurbanas con amenities lideraron la demanda en 2024. Esta preferencia probablemente continuó en 2025, especialmente en zonas de expansión como Vicente López y Tigre, donde la oferta de unidades a estrenar ha disminuido, elevando los precios entre un 5% y 6%.

• Volumen de Operaciones: A nivel provincial, diciembre de 2024 cerró con 19.513 escrituras, un aumento del 48,6% interanual, según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. Para el primer trimestre de 2025, las proyecciones sugieren que las compraventas se mantuvieron en un rango elevado, entre 15.000 y 18.000 operaciones mensuales a nivel provincial. En Tres Arroyos, el volumen es proporcionalmente menor debido a su tamaño, pero reportes históricos (como los de Reporte Inmobiliario) indican que la ciudad y sus balnearios suelen registrar entre 50 y 150 escrituras mensuales en períodos activos.

3. Créditos Hipotecarios

• Repunte Significativo: El regreso de los créditos hipotecarios ha sido un motor clave para el mercado. En diciembre de 2024, se registraron 2.049 escrituras con hipoteca en la provincia, un aumento del 380% respecto a las 426 de diciembre de 2023. Este crecimiento explosivo refleja la reintroducción de líneas de crédito por más de 20 bancos desde abril de 2024. Para el primer trimestre de 2025, las proyecciones sugieren que las hipotecas podrían haberse triplicado respecto a 2024, alcanzando entre 2.500 y 3.000 operaciones mensuales, según estimaciones de expertos citados en reportes de fines de 2024.

• Impacto en las Ventas: En 2024, los créditos comenzaron a superar las 1.000 operaciones mensuales hacia fin de año. En 2025, con una mejora en las condiciones bancarias (tasas más accesibles y plazos extendidos), el volumen de escrituras con hipoteca podría haber representado entre el 15% y el 20% del total de compraventas en el trimestre, frente al 10,5% de diciembre 2024 (2.049 de 19.513).

• Bancos Participantes: Entre las entidades que ofrecen créditos están el Banco Hipotecario, Nación, Supervielle, Macro, Santander, y otros, con líneas en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) que han generado más de 250.000 consultas desde su lanzamiento en 2024. Este interés probablemente se tradujo en un mayor número de operaciones concretadas en 2025.

• Crecimiento Provincial: En diciembre de 2024, la provincia registró 2.049 escrituras con hipoteca, un aumento del 380% respecto a 2023. Para el primer trimestre de 2025, las estimaciones sugieren entre 2.500 y 3.000 operaciones mensuales con crédito a nivel provincial. En Tres Arroyos, el acceso a créditos UVA (ofrecidos por bancos como Nación, Hipotecario y Macro) probablemente haya impulsado entre 10 y 30 operaciones mensuales, representando un 10%-15% de las ventas totales en el partido.

4. Precios y Tendencias

• Valor del Metro Cuadrado: Aunque los datos específicos de marzo 2025 no están disponibles, el valor promedio del metro cuadrado en la provincia mostró una recuperación en 2024. En zonas como Tigre, los precios subieron entre un 5% y 6% debido a la menor oferta y la demanda sostenida. En términos generales, el valor promedio podría situarse entre USD 1.200 y USD 1.800 por metro cuadrado para departamentos en áreas urbanas, con incrementos moderados en el primer trimestre de 2025.

• Negociación y Oferta: La oferta de propiedades en venta ha disminuido desde 2022, lo que reduce los márgenes de negociación. En 2024, las ventas se concretaron más rápido, y esta tendencia probablemente continuó en 2025, con tiempos de absorción de la oferta cercanos a 1,5 años, similares a los niveles de 2017.

• Valor del Metro Cuadrado: En Tres Arroyos, los precios varían según la ubicación. En el casco urbano, el metro cuadrado de departamentos usados ronda los USD 700-1.200, mientras que casas en buen estado oscilan entre USD 800-1.500 por m². En balnearios como Claromecó, los valores suben a USD 1.000-2.000 por m² en casas a estrenar, debido a la demanda en sector turístico. En 2024, la provincia vio incrementos del 5%-6% en zonas de alta demanda; en Tres Arroyos, este aumento pudo ser similar en los últimos tres meses, especialmente en propiedades costeras.

• Propiedades Rurales: Los campos en la zona, usados para agricultura o ganadería, mantienen precios estables (USD 5.000-10.000 por hectárea, según calidad y ubicación), con una demanda moderada en el trimestre.

5. Factores Impulsadores

• Estabilidad Cambiaria: Si hay "paz cambiaria" y la inflación en dólares es contenida va a incentivar a los ahorristas a invertir en propiedades.

• Blanqueo de Capitales: La posibilidad de sincerar hasta USD 100.000 para la compra de inmuebles ha dinamizado el mercado, especialmente en el segmento de viviendas de hasta USD 120.000.

   

6. Perspectivas

El primer trimestre de 2025 parece haber consolidado la recuperación del mercado inmobiliario bonaerense, con un crecimiento sostenido en las ventas y un rol protagónico de los créditos hipotecarios. Si las condiciones macroeconómicas (dólar estable, inflación controlada) se logran mantener, y los bancos continúan mejorando la oferta crediticia, el sector podría alcanzar niveles de actividad no vistos desde 2017-2018. Sin embargo, la sensibilidad a los vaivenes económicos sigue siendo un factor a monitorear.

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